Nachfolgevarianten

Transaktionsbezogen

Kautelen

Dem Veräusserer stehen transaktionsbezogen folgende Nachfolge-Varianten zur Verfügung:

  • Immobilienübertragung lebzeitig
    • ohne Begünstigung
    • mit Begünstigung
  • Immobilienübertragung von Todes wegen
    • ohne Begünstigung
    • mit Begünstigung

Transparenz durch Differenzierung

Die Untervarianten „ohne Begünstigung“ und „mit Begünstigung“ sind ebenfalls zu bestimmen, transparent zu machen und klar zu regeln. Oft versuchen Veräusserer nebst der Liegenschaftenzuweisung verborgen durch Preisfestsetzung oder fiktive Vorleistungen dem Erwerber den Übernahmepreis zu verbilligen.

» Checkliste: Lebzeitige Immobilienübertragung ohne Begünstigung

» Immobilienübertragung von Todes wegen ohne Begünstigung

Immobilienübertragungen mit Begünstigung

Bei lebzeitigen Immobilienübertragungen wird ein niedriger Preis verabredet (sog. „Familienrabatt“), in der Meinung, den übrigen Miterben sei es im Nachhinein nicht mehr möglich, den wahren Wert bestimmen zu können.

» Checkliste: Lebzeitige Immobilienübertragung mit Begünstigung

Bei Immobilienübertragungen von Todes wegen wird eine Begünstigung meist in einer Zuweisungsklausel „verpackt“, die dann eine mittelbare Begünstigung des Erwerbers bewirken soll; in der Regel muss dann die mittelbare Begünstigung qualifiziert und für die Feststellung einer allf. Benachteiligung der Miterben ausgeschieden werden, eine Arbeit für einen Sachverständigen, den vorprozessualen Immobilien-Schätzer oder den als Gerichtsexperten tätigen Immobilien-Schätzer.

» Checkliste: Immobilienübertragung von Todes wegen mit Begünstigung

Die Miterben sind natürlich bereits durch die Bevorzugung eines Miterben bei der Immobilien-Zuweisung sensibilisiert und reagieren auf im Voraus fix festgesetzte Uebernahmepreise oder Preisfestsetzungsklauseln oft zu Recht argwöhnisch.

Ursachen und Folgen

Meistens ist der Veräusserer „Anstifter“ für solche „Familienrabatte“. Ältere Personen haben aus Lebenserfahrung und Endzeitdenken einen anderen Fokus: Erstens müssen die Miterben ihr Recht zuerst einmal mit Kostenaufwand verfolgen und zweitens ist der Erwerber nachher betroffener Beklagter. Dies erlaubt die Probleme, die sich daraus ergeben, zu verdrängen und solche Bevorzugungen und Benachteiligungen vorzunehmen. Viele Miterben lassen sich dies nicht gefallen, weil es vielleicht nicht die erste Schlechterstellung ist. Der Erbenstreit ist dann perfekt. Das kümmert aber den Erblasser nicht mehr.

Tipp

Statt verborgener Begünstigungen heisst die Losung vielmehr:

  • Immobilie zum Verkehrswert
  • Begünstigung über ganz- oder teilweise Zuweisung der verfügungsfreien Quote (offene und nicht mittelbare Begünstigung)

Immobilienbezogen

Selbst bewohnte Liegenschaften

Die vertragliche Hauptdifferenzierung ist diejenige von Rechtsgeschäft unter Lebenden oder Rechtsgeschäft von Todes wegen:

Kapitalanlageobjekte

Grundsätzlich gelten die allgemeinen Regeln für die Prüf-, Entscheidungs- und Erwerbsregeln wie wenn die Immobilie an einen Dritten veräussert bzw. von einem Dritten erworben würde. Daran müssen sich Veräusserer und Erwerber orientieren. Sie müssen für ihre jeweils eigenen Entscheide Emotionen und Business abstrahieren bzw. trennen können.

Managementimmobilien / Betreiberimmobilien

Ist der erwerbende Nachkomme zugleich designierter Unternehmer-Nachfolger und die Immobilie Vermögensteil eines Rechtsträgers mit eigener Rechtspersönlichkeit, sind die diesbezüglichen Voraussetzungen und Bedingungen zu beachten. Im Rahmen der Unternehmensbewertung, einer Due diligence und dem diesbezüglichen Erwerbgeschäft (share deal) sind auch die immobilienbezogenen Aspekte aufzuarbeiten.

In steuerliche Hinsicht zu beachten ist ferner die Unternehmenssteuerreform II (USTR II).

Sale and lease back-Transaktionen

Denkbar als Immobiliennachfolge-Instrument ist auch eine Sale lease back-Transaktion, bei der eine eigentumsmässig – definitiv oder nur temporär – entbehrliche gewerblich oder industriell genutzte Immobilie (aus einem Immobilienportefeuille) an den Leasinggeber veräussert und als Leasingnehmer wieder gegen bestimmtes Entgelt (Leasingzinsen) auf eine im Voraus vereinbarte Dauer gebraucht und genutzt werden darf. So kann der vom Leasinggeber zu bezahlende Kaufpreis dieser einzelnen Immobilie für Ausgleichszahlungen, zB an nicht Immobilien übernehmende Nachfolger, verwendet werden. Es besteht sogar die Möglichkeit, dass bei Leasingende die Immobilie kraft Kaufs- bzw. Rückkaufsrecht zurückerworben werden kann, vorausgesetzt es gelinge dereinst die Refinanzierung des Rückerwerbs. – Eine weitere Ansage ist nur im individuellen Einzelfall, aufgrund eines konkreten Lösungskonzepts, möglich.

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