Szenario Vorbehaltsnutzung

Oft will oder kann der Veräusserer nicht Alleineigentum auf den Erwerber übertragen, weil er noch in der Liegenschaft wohnen bleiben will, weil ihn der oder die Erwerber(in) pflegt usw.

Es besteht die Möglichkeit, die Nutzung effektiv (Wohnrecht) oder ertragsmässig (Nutzniessung) der Beanspruchung durch den Veräusserer zu belassen (sog. Vorbehaltsnutzung)

Nutzniessung

Definition

Die Nutzniessung verleiht dem „Nutzniesser“ das Recht auf den Besitz, den Gebrauch und die Nutzung der Sache. Die Nutzniessung ist eine persönliche Dienstbarkeit.

Kautelen

Voraussetzungen:

  • Abrede Dienstbarkeitsvertrag in den weiteren Bestimmungen des Abtretungsvertrages (Gemischte Schenkung)
  • Gegenleistung für die Dienstbarkeits-Einräumung zG des Veräusserers wird Abtretungspreis als Tilgung in Abzug gebracht
  • Berechnungsgrundlage dieses Gegenleistungsteils:
    • Mortalitätstabelle
    • Alt des Nutzniessungsberechtigten
    • Geschlecht des Nutzniessungsberechtigten
    • Nutzniessungsertrag

Vorteile:

  • Lebzeitige Immobilienübertragung
  • Geringere Anlagekosten infolge Abzug des Gegenleistungsteils für Dienstbarkeitseinräumung

Nachteile:

  • Nur nacktes Eigentum
  • Belastungsdauer nur beschränkt absehbar und abhängig von Lebensdauer des bzw. der Begünstigten (approx. bestimmbar durch sog. mittlere Lebenserwartung gemäss Mortalitätstabellen).

» Weitere Informationen zur Nutzniessung

Wohnrecht

Definition

Das Wohnrecht verleiht dem „Wohnberechtigten“ das Recht, in einem Gebäude oder in einem Teil davon Wohnung zu nehmen. Das Wohnrecht ist eine Personaldienstbarkeit.

Kautelen

Voraussetzungen:

  • Abrede Dienstbarkeitsvertrag in den weiteren Bestimmungen des Abtretungsvertrages (Gemischte Schenkung)
  • Gegenleistung für die Dienstbarkeits-Einräumung zG des Veräusserers wird Abtretungspreis als Tilgung in Abzug gebracht
  • Berechnungsgrundlage dieses Gegenleistungsteils:
    • Mortalitätstabelle
    • Alt des Wohnberechtigten
    • Geschlecht des Wohnberechtigten
    • Mietwert der Wohnung

Vorteile:

  • Lebzeitige Immobilienübertragung
  • Geringere Anlagekosten infolge Abzug des Gegenleistungsteils für Dienstbarkeitseinräumung

Nachteile:

  • Nur nacktes Eigentum
  • Belastungsdauer nur beschränkt absehbar und abhängig von Lebensdauer des bzw. der Begünstigten (approx. bestimmbar durch sog. mittlere Lebenserwartung gemäss Mortalitätstabellen).

» Weitere Informationen zum Wohnrecht

Vorbehaltsnutzung und Steuern

» Immobilienbesteuerung bei Nutzniessung und Wohnrecht

Vorbehaltsnutzung (Belastung Verkaufsobjekt mit Wohnrecht oder Nutzniessung zG Veräusserer) / Steuern

Behält sich der Veräusserer bei der Abtretung seines Eigenheims das Wohnrecht oder die Nutzniessung vor (sog. „Vorbehaltsnutzung“), so die Liegenschaft in der Regel zu einem um den Wert des Nutzungsrechtes reduzierten Kapitalwert übertragen. Es resultieren daher

  • keine vom Einkommen abziehbaren Aufwendungen;
  • keine Berechtigungen zu einem fiktiven Einkommensabzug.

Die Belastung bzw. der Minderwert nimmt von Jahr zu Jahr ab, bis der Immobilienwert nach Dahinfallen der Nutzniessungs- oder Wohnrechts-Dienstbarkeit wieder ungeschmälert intakt ist. Der sukzessive Vermögenszuwachs ist umkehrt

  • nicht als Einkommen zu deklarieren
  • einkommensneutral, wenn die dienstbarkeitsberechtigte Person länger oder weniger lang als die mittlere Lebenserwartung lebt.

Quelle:

» BGE 2C_542/2010 und BGE 2C_543/2010 vom 24.11.2010

Weiterführende Literatur

  • Nutzniessung
    • ROSENTHALER SIMON, Abtretung von Liegenschaften unter Nutzniessungsvorbehalt, in: Anwaltsrevue 10/2016, S. 410 ff.
    • STADLIN MARKUS W., Übertragung von Liegenschaften mit Nutzniessungsvorbehalt
    • STICHER WALTER, Erbrechtliche Aspekte der vorbehaltenen Nutzniessung bei Liegenschaftsübertragungen, in: SJZ 109 (2013), Nr. 19, S. 437 ff.
    • STADELMANN THOMAS, Grundstückveräusserung mit gleichzeitiger Begründung eines Nutzungsrechtes, in: Jusletter 25.11.2002, Rz 12 (Fokus Luzern)
    • SEILER MORITZ, Grundstückgewinnsteuerliche Folgen der Schenkung mit Nutzniessungsvorbehalt, in: ASA 80/2012, S. 641 ff.

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