Szenario Erbvorbezug

Definition

Die Variante „Erbvorbezug“ ist eine unentgeltliche, aber anrechnungspflichtige Uebertragung einer nicht hypothekarisch belasteten Immobilie.

Steuern

Der reine Erbvorbezug bewirkt bei den Grundsteuern einen Steueraufschub; die Grundsteuern werden erst beim Weiterverkauf durch den Erwerber realisiert und abgerechnet; bis dahin handelt es sich um sog. „latente Steuern“; der Erwerber bezahlt bei nur kurz- oder mittelfristiger Haltedauer Steueranteile des Veräusserers.

Vorhandensein einer Hypothek und Schuldübernahme durch den präsumtiven Erben:

Es liegt eine sog. Gemischte Schenkung vor.

Kautelen

Voraussetzungen

  • Unentgeltliche Immobilienübertragung, aber mit Anrechnung der Gegenleistung an den dereinstigen Erbteil
  • Immobilie ist hypothekenfrei
  • Entbehrlichkeit des Erbvorbezugswertes durch den Veräusserer
  • (nicht zwingend) präsumtiver Erbteil des Erwerbers sollte höher als der Erbvorbezugsbetrag sein.

Vorteile

  • Erwerber wird Eigentümer (strittig würde nur der Übernahmepreis)
  • Erbvorbezug bewirkt Tragbarkeitsvorteil für den Erwerber

Nachteile

  • Übertragung ohne Wertbestimmung
    • Unsicherheit bis zur Erbteilung des Veräusserers, was das Erwerbsobjekt gekostet hat bzw. kostet
  • Übertragung mit Wertbestimmung (2 Immobilien-Schätzungen)
    • Ausgleichungsrisiko für Mehrwertanteil und Ertragsvorteil aus Erbvorbezugsteil
    • Herabsetzungsrisiko
  • Übertragung mit Wertbestimmung (2 Immobilien-Schätzungen) + Ausgleichungsdispens
    • Herabsetzungsrisiko
  • Latente Steuern
    • Ohne Einbeziehung der übrigen Pflichtteilserben fehlt der Ansprechpartner für eine Preisermässigung.
    • Trotzdessen hat dies der Erwerber beim Veräusserer zu thematisieren.
    • Die Preisermässigung um die latenten Steuern (idR 50 % der, würde das Objekt an einen Dritten verkauft, anfallenden Grundsteuern, die der Veräusserer bei der Erbvorbezugs-Variante „spart“) / offener Ausweis der Preisermässigung in der Abtretungspreis-Berechnung im Abtretungsvertrag.

 Tipps

  • Bestimmen Sie, ob der Erbvorbezug (Vorempfang) durch den Nachkommen (Erben) auszugleichen ist oder nicht (Ausgleichungsdispens).
  • Bestimmen Sie bei einem Ausgleichungsdispens auch genau in welchen Aspekten bzw. in welchem Umfange der Nachkomme (Erbe) von der Ausgleichung dispensiert ist.

Drucken / Weiterempfehlen: