Einleitung zur Immobiliennachfolge

Immobilien: Lebzeitig übertragen oder vererben?

Jeder Immobilienbesitzer macht sich ab einem gewissen Alter Gedanken zur Weitergabe seiner Immobilien an seine Vermögensnachfolger. Endzeitdenken motivieren viele ältere Leute für ihr Ableben vorzusorgen, sog. „ihr Haus zu bestellen“.

Die Fragen der Immobiliennachfolge

Bei der Vermögensnachfolge in Immobilien stellen sich folgende Fragen

1. Nutzung:

2. Übertragungszeitpunkt:

3. Vorbehaltsnutzung:

4. Leistung und Gegenleistung

  • Bewertung des Abtretungsobjektes
  • Festsetzung Übernahmepreis + ev. Wert der Vorbehaltsnutzung
    • Einbezug der präsumtiven Miterben
    • Gleichzeitige Gleichstellung der Miterben
  • Tilgung
    • Erbvorbezug oder gemischte Schenkung
    • Wertausgleich mit Veräusserer’s Ehegatte + Erwerber-Geschwistern
      • sofort
      • nach dem Tode des Veräusserers

5. Finanzen Veräusserer

  • Einkommenssicherung?
  • Pflegekostendeckung?
  • ev. finanzielle Ablösung der Vorbehaltsnutzung bei Pflegeheimeintritt?

6. Finanzen Erwerber

  • Tragbarkeit für erwerbenden Nachkommen?
  • Ausgleichungsdispens?
  • Ungewissheit der Höhe des künftigen Wertausgleichs?
  • Latente Steuern: Höhe und Berücksichtigung
  • Spekulationsabsicherung?
    • Rückkaufsrecht zG Veräusserer
    • Vorkaufsrecht zG Miterben / Werteinfluss d. Verkaufseinschränkung
    • Gewinnanteilsrecht zG Veräusserer und / oder Miterben
  • Verwandtenunterstützungspflicht: Primär-Inanspruchnahme

7. Steuergestaltung

  • Ziele:
    • keine Erbschafts- und Schenkungssteuer
    • Grundsteuer-Aufschub
  • Vorprüfung

Die Antworten

Timetable

  • Rechtzeitige Nachfolgeplanung
  • Zeitnahme Umsetzung der Vermögensnachfolge in Immobilien

Softfacts

  • Veräusserer ist finanziell auf die Immobilie(n) nicht angewiesen:
    • Eigenheim
    • Mehrere Immobilien: Möglichkeit zur Zuweisung an die Erben
  • Charaktergrösse von Erwerber (+ ev. Ehepartner) zu unveränderten, anständige Umgang mit veräusserndem Elternteil (wie vor dem Erwerb).
  • Vorbehaltsnutzung:
    • Nutzniessung: Bereitschaft des Erwerbers zur Erlöslosigkeit der Immobilie trotz allf. Renovations- und Erneuerungskosten.
    • Wohnrecht: Bereitschaft des Erwerbers und seiner Familie zum Zusammenleben.

Hardfacts

  • Immobilienübertragung lebzeitig
    • Konfliktfreieste Variante der Immobilien-Nachfolge!
    • Gemischte Schenkung, unter Grundsteuer-Aufschub
    • Wertausgleich-Festsetzung
      • mittels Erbvertrag zw. Eltern / Nachkommen
      • unter Ausgleichungsdispens
  • Immobilienübertragung von Todes wegen
    • Teilungsbestimmung, ev. Einsetzung des Teilungsbegünstigten auch über die verfügungsfreie Quote o. ä.
    • ev. Festlegung der Immobilien-Bewertungsmethode
  • Steuern nicht vergessen

Beratung

Beratung ist wegen Komplexität der Materie unerlässlich!